در مواردی پیش می آید که بستانکار برای تضمین وصول طلب خویش، از بدهکار وثیقه اخذ می نماید؛ در این حالت بدهکار و طلبکار در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و مدیون مالی را که معمولا ملک می باشد در رهن بستانکار قرار می دهد و مقرر می شود در صورتی که بدهکار تا تاریخ معینی بدهی خویش را پرداخت ننمود امکان وصول بدهی مذکور از طریق به اجرا گذاشتن سند رهنی تنظیمی مقدور باشد؛ در این مقاله سعی می کنیم نحوه اجرای سند رهنی از طریق اجرای ثبت را بررسی کنیم.

اولین قدم در بررسی نحوه اجرای سند رهنی

به طور کلی طبق قاعده، اجرای اسناد رسمی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی از طریق همان دفتر خانه تنظیم کننده صورت می گیرد و نحوه اجرای اسناد رهنی نیز از این قاعده مستثنی نمی باشد. بنابراین در وهله اول لازم است به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی مراجعه و درخواست اجرا به آن دفتر تقدیم گردد؛ دفترخانه با بررسی مدارک ابرازی و قانونی بودن درخواست، بلافاصله اجرائیه صادر و به مخاطب ابلاغ می نماید.

ابلاغ اوراق با پست

در حال حاضر غالبا اوراق ابلاغ به درخواست کننده تحویل می گردد تا از طریق پست پیشتاز برای مخاطب ارسال گردد و متعاقبا رسید پست به دفتر خانه داده می شود.

نحوه اجرا

دفتر اسناد رسمی با احراز ابلاغ اجرائیه و عدم اقدام بدهکار طبق ترتیب ذیل به اجرای سند رهنی ادامه می دهد:

اقدام اول دفترخانه برای انتخاب نحوه اجرای سند رهنی

از تاریخ ابلاغ اجرائیه به مخاطب، قانونگذار 10 روز مهلت برای اجرای مفاد سند و پرداخت بدهی تعیین نموده است و چنانچه ظرف 10 روز اقدامی از جانب بدهکار صورت نگیرد دفتر اسناد رسمی از ذینفع سند رهنی می خواهد تا نحوه اجرای سند رهنی را تعیین نماید؛

این اقدام بدین جهت است که بستانکار سند رهنی می تواند علاوه بر وثیقه از طریق دیگر از جمله توقیف سایر اموال بدهکار به ایفای حقوق خود قیام نماید و چنانچه بستانکار از وجود اموال نقدی بدهکار مثل اسناد تجاری قابل اطمینان وجوه نقدی نزد بانک ها و یا سهام شرکت های معتبر نزد بورس اطمینان داشته باشد می تواند وصول طلب خود را از موارد مذکور درخواست نماید. در عمده موارد نحوه اجرای سند رهنی از طریق مزایده مال مورد وثیقه صورت می گیرد و با فروش مال موضوع سند رهنی، حقوق ذینفع آن سند وصول می گردد. درمقاله ای جدا به مجازات فروش ملک در رهن بانک پرداخته شده است.

اقدام دوم در بحث نحوه اجرای سند رهنی

پس از تعیین نحوه اجرای اسناد رهنی در دفترخانه، دفتر اسناد رسمی پرونده را برای ادامه به واحد اجرای ثبت اسناد رسمی ارسال می کند که در شهر تهران در حال حاضر با تقسیم کار صورت گرفته، اداره سوم اجرای اسناد رسمی، اجرای اسناد رهنی را بر عهده دارد و با وصول پرونده به آن اداره پرونده به یکی از کارشناسان ارجاع و متقاضی اجرا برای باقی مراحل می بایستی به کارشناس مربوطه مراجعه نماید.

قدم سوم در ادامه عملیات و نحوه اجرای سند رهنی در اجرای ثبت

پس از وصول پرونده به اجرای ثبت، اداره مذکور استعلام وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت مربوطه اخذ می نماید. (مخصوص امرار املاک) و پس از وصول استعلام ثبتی مرحله ی ارزیابی شروع می شود. چنانچه استعلام ثبتی با مندرجات سند رهنی تعارض نداشته باشد و مانعی برای اجرا موجود نباشد مرحله ارزیابی ارزش ملک آغاز می گردد.

ارزیابی موضوع سند رهنی

در بررسی نحوه اجرای سند رهنی بایستی توجه داشته باشیم که موضوع سند رسمی همیشه ملک نیست و اموال دیگری از جمله اتومبیل و سهام بورسی و ….. می تواند موضوع اجرای سند رهنی قرار گیرد. با ذکر این مقدمه بیان می دارد در مرحله ی ارزیابی بسته به موضوع سند، کارشناس صلاحیت دار تعیین می گردد و کارشناس پس از معاینه محل و انجام تحقیقات کافی قیمت روز ملک را تعیین و به اداره ثبت اعلام می نماید. نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می گردد.

اعتراض به ارزیابی در بحث نحوه اجرای اسناد رسمی

پس از ابلاغ نظریه کارشناسی به طرفین، طرف معترض می بایستی ظرف مدت 5 روز از تاریخ ابلاغ کتبا اعتراض خویش را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به واحد اجراء تسلیم دارد. در صورتی که اعتراض ظرف مهلت مذکور انجام نشود ارزیابی قطعی می گردد. چنانچه یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس، مزایده ارزیابی تجدید می گردد.

در صورت وصول اعتراض نسبت به نظریه کارشناس، رئیس ثبت به قید قرعه از بین 3 نفر کارشناس رسمی یک نفر را انتخاب و با اعطای سمت معقول به کارشناس اخطار لازم را جهت اظهار نظر می دهد.

ترتیب و نحوه برگزاری مزایده در اجرای سند رهنی

پس از قطعیت ارزیابی، نوبت به مزایده می رسد؛ قاعدتا این مرحله برای متعهدله سند رهنی جذاب ترین بخش از یک داستان حقوقی است زیرا در این مرحله است که قرار است خریداری پیدا شود و با خرید عین مرهونه موجبات تأدیه حقوق مرتهن را فراهم آورد. در بررسی نحوه اجرای سند رهنی بایستی ذکر گردد پس از قطعیت ارزیابی ابتدا مزایده به موجب یک آگهی اطلاع رسانی می شود.

آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه منتشر می شود که فاصله انتشار تا روز مزایده نباید کمتر از 15 روز باشد و علاوه بر آن آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده و … الصاق می شود. مزایده به صورت حضوری برگزار و موضوع آن به بالاترین پیشنهاد واگذار می گردد.

عدم فروش مال موضوع سند رهنی در مزایده اجرای سند رهنی

چنانچه در جلسه مزایده خریداری برای مال بازداشتی پیدا نشود با دریافت حق الاجرا و حق مزایده مال موضوع اجرای سند رهنی به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به شخص متعهدله واگذار می گردد و اگر مازاد بر طلب باشد مابه التفاوت از مرتهن وصول می گردد و چنانچه قادر به پرداخت ارزش مازاد نباشد می تواند به نسبت طلب خود از مال مورد وثیقه را تملک نماید و در واقع شریک مشاعی راهن گردد.

پس از اتمام جلسه مزایده، صورتمجلس آن به امضاء مسئولین و نماینده دادستان، خریدار و همچنین راهن و مرتهن می رسد. چنانچه موضوع مزایده، غیر  منقول باشد پس از مزایده ظرف 48 ساعت پرونده نزد رئیس ثبت ارسال می گردد تا نسبت به صدور سند رسمی اقدام گردد.

توصیه دفتر حقوقی گروه وکلای قلم داد راجع به نحوه اجرای اسناد رهنی

آن چه در مورد نحوه اجرای سند رهنی بیان شد کلیاتی است که در یک پرونده اجرایی اصولا با آن مواجهیم مباحث تخصصی موضوع بحث باعث می شود توصیه کنیم به این مطالب اکتفا ننموده و در پرونده های مشابه جهت بررسی دقیق موضوع و جلوگیری از تضییع احتمالی حقوق خویش پروسه ی اجرای سند رهنی را با مشورت یا مباشرت وکیل متخصص اجرای اسناد رهنی پیش ببرید.

مشاورین حقوقی-ملکی ایران لا

گروه مشاورین حقوقی ایرانلا با گردآوری مجموعه ای از خبره ترین و با تجربه ترین وکلا در تمام زمینه های حقوقی در کنار شماست. در صورتی که قصد خرید یا فروش ملک دارید و خواهان بررسی مدارک ملک و طرف مقابل هستید و یادرخواست تامین دلیل از شور ای حل اختلاف، انتقال سند زمین یاملک در رهن بانک و اجرا احکام و اسناد می توانید با تماس با گروه حقوقی ایرانلا درخواست همراهی کارشناس ملکی-حقوقی در هنگام مذاکرات و انعقاد قرارداد  کنید.