سابقا در رابطه با وکیل برای تخلیه فوری ملک در ایران اطلاعاتی در سایت ایرانلا ارائه شده بود. در این نوشتار بر آنیم که اطلاعات جدیدی در رابطه با موضوع وکیل برای حکم تخلیه از خارج از کشور ازائه نماییم.

وکیل برای حکم تخلیه خارج از کشور

در رابطه با وکیل برای حکم تخلیه از خارج از کشور یکی از موارد حائز اهنیت جهت انتخاب وکیل برای تخلیه فوری ملک، تجربه وکیل در رابطه با امور ملکی است. برای تخلیه ملک در ایران بر اساس قانون مصوب 76 روابط بین موجر و مستاجر چنانچه شرایط مندرج در قرارداد از سوی مستاجر رعایت نشود موجر می تواند نسبت به دریافت حکم تخلیه مستاجر اقدام نماید. برای اشخاصی که در خارج از ایران و مقیم حارج از کشور هستند نییز می توان با دادن وکالت به وکیل ملکی در ایران امور مربوط به تخلیه را انجام دهند.

چگونگی انتقال وکالت به وکیل در ایران

برای ارائه وکالت جهت وکیل برای حکم تخلیه از خارج از کشور دو راه وجود دارد:

• ارائه وکالت به وکیل به صورت مستقیم از طریق شخص خارج از ایران
• انتخاب قائم مقام و امین توسط موکل در ایران که در اینجا شخص مورد نظر بعنوان واسطه بین وکیل و موکل واقع می شود. موکل با دادن وکالت کاری به شخصی در ایران وی را نماینده خود برای امضای قرارداد وکالت با وکیل در ایران می نماید.

قانون روابط موجر و مستاجر

• ‌ماده ۱- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
• ‌ماده ۲- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.
• ‌ماده ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
• ‌ماده ۴-  در صورتی که‌موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
• ‌ماده ۵- چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌دادگاه صالح تطقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مالک

در ادامه صحبت در مورد وکیل برای حکم تخلیه از خارج از کشور، در برخی شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سمت مالک صورت می گیرد. برای فسخ از سمت مالک شرایطی در قرارداد در نظر گرفته شده که در صورت وجود این شرایط مالک قانونا می تواند تقاضای انفساخ قرارداد نماید. شرایط فسخ از طرف مالک بر اساس ماده 14 قانون روابط بین موجر و مستاجر به شرح زیر است:

1. چنانچه مستاجر اجاره ملک را چه کلا و چ جزئا بدون اطلاع مالک به شخص دیگری انتقال دهد . یعنی شخصی به جز مستاجر در منزل مستقر شده باشد و یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
2. در صورتی که مستاجر از ملک استفاده ای خلاف کاربری ملک داشته باشد. برای مثال از ملک مسکونی بدون اطلاع مالک استفاده تجاری نماید.
3. چنانچه مستاجر در مورد تاهل یا تجرد خود دروغ گفته باشد برای مثال مستاجر به موجر گفته باشد متاهل است در صورتی که مجرد بوده باشد یا بالعکس.
4. در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌ مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
5. در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد.
6. هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
7. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8. در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9. هر گاه مستاجر مبلغ اجاره بها را از مدت یک هفته تا چند ماه به تعویق بیاندازد.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر

همیشه اینطور نیست که فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مالک صورت بگیرد تا وی اقدام به گرفتن وکیل برای حکم تخلیه از خارج از کشور یا داخل ایران نماید در مواردی نیز فسخ قرارداد توسط مستاجر انجام می شود. بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر در صورت وجود شرایط زیر مستاجر می تواند نسبت به انفساخ قرارداد اجاره اقدام نماید:

1. در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی)
2. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
3. هر گاه مورد اجاره کلا یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

شرایط لازم جهت تقاضای دستور تخلیه

برای تقاضای دستور تخلیه شروطی وجود دارند که این شروط عبارتند از :

•  قرارداد اجاره کتبی باشد.
•  مدت زمان اجاره در قرارداد ذکر باشد.
•  مبلغ اجاره بها در قرارداد ذکر شده باشد.
•  امضای حداقل دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد.
•  مدت زمان اجاره در قرارداد پایان یافته باشد.

چنانچه تمامی شروط فوق وجود داشت و قرارداد اجاره رسمی بود پس از مشورت با وکیل برای تخلیه فوری ملک ، مرجع صدور اجراییه و دستور تخلیه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است.

مدت زمان صدور حکم تخلیه

در واقع نمی توان زمان دقیق دادرسی تخلیه توسط وکیل برای حکم تخلیه از خارج از کشور را تعیین کرد ولی اصولاً برای دستور تخلیه و تخلیه فوری زمانی حدوداً یک ماه و برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه یا شورا در خصوص اماکن مسکونی زمانی حدود چهار ماه و در نهایت تخلیه اماکن تجاری شاید تا حدود یک سال هم طول بکشد.

در هر صورت زمان های ذکر شده به صورت تقریبی است و ممکن است این پروسه ی زمانی بیشتر یا کمتر باشد.بدیهی است با وجود وکیل برای تخلیه فوری ملک می توان این زمان را به حداقل رسانید.

مشاورین حقوقی-ملکی ایران لا

در صورتی که قصد مشاوره با وکیل برای تخلیه فوری ملک، وکیل برای حکم تخلیه از خارج از کشور یا خواهان به خدمت گرفتن وکیل برای خرید ملک هستید و یا در رابطه با حق داشتن وکیل طبق اصل 35 قانون اساسی، وکیل اصل 49 قانون اساسی، تعمیرات ملک اجاره ای، خرید ملک در رهن بانک ،فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، وکیل ماده 477 آیین دادرسی کیفری، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار  اطلاعات کافی ندارید می توانید با تماس با گروه حقوقی ایرانلا درخواست همراهی کارشناس ملکی-حقوقی در هنگام مذاکرات و انعقاد قرارداد داشته کنید.