در صورتی که در ملک استیجاری مشکلی ایجاد شود قانون مدنی هزینه‌های تعمیرات ملک اجاره ای را به دو قسمت تعمیرات جزیی و تعمیرات اساسی تقسیم نموده است . هزینه تعمیرات جزیی با مستاجر و هزینه‌ تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر می باشد. تشخیص هزینه‌های جزیی از هزینه‌های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینه‌های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینه‌‌های مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.

هزینه کلی و اساسی (بر عهده موجر)

با توجه به توضیحات فوق مشخص شد که هزینه های تعمیرات ملک اجاره ای کلی و اساسی با موجر یا صاحب ملک و هزینه های جزئی و مصرفی با مستاجر می باشد. در صورت بروز مشکل کلی چنانچه موجر از پرداخت هزینه ها خودداری نمایند و به درخواست مستاجر مبنی بر تعمیر بنا توجه ننماید به طوری مشکل جدی باشد و موجب عدم سکونت و استفاده مستاجر از ملک مورد اجاره شود مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید و موجر حق دریافت اجاره بها را نخواهد داشت. چنانچه در بنا مشکلی جدی ایجاد شود که مستاجر هزینه تعمیر آن را متقبل شده باشد موجر به مستاجر بدهکار می‌شود و مستاجر باید به دادگاه اطلاع دهد.در این صورت دادگاه شورای حل اختلاف با استفاده از کارشناس مبلغ را بررسی و صورت‌جلسه می‌کند.

تعمیرات کلی و اساسی

• تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
• تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
• تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب
• تعمیر نشتی سرویس‌ها
• سیم‌کشی برق
• تعمیر آسانسور
• تعمیر در برقی پارکینگ
• رنگ‌آمیزی ساختمان

هزینه جزئی و مصرفی (بر عهده مستاجر)

در صورتی که مستاجر هزینه جزئی پیش آمده را تقبل ننموده و از پرداخت آن اجتناب نماید موجر می تواند تعمیرات ملک اجاره ای را به میزانی که قابل استفاده مستاجر باشد تعمیر نماید و برای دریافت طلب خود تا زمان اتمام قرارداد اجاره صبر نماید و پس از آن با مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه طلب از مستاجر را اعلام کند.

تعمیرات جزئی و فرعی

• تعویض واشر شیرهای آب
• تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
• تعمیر موردی قفل در
• نصب توری در و پنجره
• تعویض پوشال کولر آبی
• تعمیر تهویه سرویس‌ها
• تعمیر موردی کلید و پریز برق

خودداری مستاجر جهت تعمیرات ملک

اگر عیبی در ملک به وجود بیاید که مانع بهره‌برداری مستاجر از آن شود تشخیص آن به عرف یا بسته به زمان و مکان بروز آن مشکل است. برای مثال اگر در یک منطقه در نزدیکی ملک مسکونی گاوداری احداث شود عیب ملک به عرف و شرایط مکانی جایی که نقص را به‌وجود آورده است، بستگی دارد؛ اما در صورتی که ملک غیر قابل استفاده شود و نتوان از آن بهره‌برداری کرد باعث فسخ قرارداد می‌شود.

در صورتی که خرابی ملکی مسکونی باعث بروز مشکلات و زیان به ملک مسکونی دیگری شود در هر حال رفع مشکل و پرداخت هزینه‌ها به عهده صاحب ملک زیان‌رسان است و مالک باید از باب مسئولیت مدنی به رفع مشکل بپردازد و هزینه‌های تعمیرات ملک زیان دیده را متقبل شود

قانون موجر و مستاجر قبل و بعد از سال 76

در صورت بروز مشکلات و معایب در ملک استیجاری، باید در نظر گرفته شود که اجاره‌نامه تابع قانون چه سالی است. اگر تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد در هر صورت عیبی که ناشی از ملکیت باشد یعنی لازمه نگهداری عین باشد به عهده مالک است و به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 اگر مشکل ایجاد شده لازمه انتفاع باشد به عهده مستاجر است و همچنین اگر عیب و نقص ایجاد شده بر اثر استهلاکی باشد که به مرور زمان و طی استفاده مداوم باشد به عهده مالک است.

جبران خسارت‌های وارده توسط مستاجر جزو حقوق مالک است و مستاجر موظف به پرداخت هزینه‌ها و رفع مشکل ایجاد شده است و موجر می‌تواند از طریق دادگاه الزام رسیدگی مستاجر را بخواهد. اگر در صورت بروز مشکل و ممانعت مستاجر در رفع آن، آسیب ایجاد شده گسترش یابد، موجر می‌تواند الزام رفع آسیب را از حیث مسئولیت مدنی از مستاجر بخواهد.چنانچه مشکل بنیادی و مربوط به ساخت و ساز باشد باید اقدام به شکایت از سازنده ساختمان نمود.

گروه مشاورین حقوقی ایرانلا

در آخر پیشنهاد ما به شما این است که در هنگام اجاره ملک در مورد هزینه ها به توافق رسیده و در قرارداد ذکر نمایید و با بررسی کامل ملک را تحویل داده و تحویل بگیرید . با این حال چنانچه در رابطه با دعاوی موجر و مستاجری،فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار ،وکیل برای تخلیه فوری ملک ، وکیل در خرید ملک، نحوه خرید زمین بدون سند و دیگر امور مرتبط دچار بحران گشته اید گروه مشاورین حقوقی ایرانلا با گردآوری مجموعه ای از بهترین و زبده ترین وکلا در تمامی مسائل حقوقی در کنار شما خواهد بود. همواره می توانید با تماس با ما دخواست مشاوره تلفنی با مشاورین حقوقی این مجموعه را داشته باشید.