با توجه به شرایط اقتصادی کنونی حاکم بر جامعه، توان اکثریت مردم جهت خرید ملک و خانه بسیار پایین آمده و قاعدتا افرادی که توان خرید خانه را ندارند به اجاره ملک روی می آورند. بدیهی است در این حالت انعقاد قراردادهای اجاره رو به افزایش است. در قرارداد اجاره موارد زیادی ذکر می گردد که یکی از این موارد فسخ قرارداد اجاره اسن که این موضوع دارای ابعاد حقوقی است که اشخاص عادی از آن مطلع نیستند. در این نوشتار به نکات قانونی و حقوقی فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد پرداخته شده است.

قرارداد اجاره

قرارداد اجاره قراردادی است بین مالک که در قرارداد موجر خوانده می شود و شخصی مقابل نیز مستاجر است. در این قرارداد موارد زیر ذکر می گردد:

• مشخصات موجر
• مشخصات مستاجر
• مشخصات مورد اجاره
• مبلغ توافق شده جهت رهن و اجاره
• مدت زمان قرارداد
• شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد
• شرایط کلی قرارداد
• و…

که طرفین پس از توافق و مطالعه نکات قراردادی اقدام به امضا و به عبارتی انعقاد قرارداد می نمایند.

مبلغ رهن و اجاره

یکی از موارد مهم درج شده در اجاره نامه در رابطه با مبلغ رهن و اجاره است. ملک با بصورت رهن است یا اجاره. در رهن مبلغی به عنوان رهن در نظر گرفته می شود که در این مورد نیاز به پرداخت اجاره روزانه نیست و همان مبلغ ودیعه کافی است موردی که در این باره وجود دارد این است که از لحاظ شرعی رهن کامل در حکم رباست و درست نیست از این رو در موضوع رهن مبلغ ناچیزی به عنوان اجاره در نظر گرفته می شود. در اجاره نیز مبلغی به عنوان رهن و مبلغی نیز به عنوان اجاره در نظر گرفته می شود.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

در صورتی که قرارداد اجاره جاری شده باشد و به دلایلی موجر یا مستاجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد نمایند شرایطی حاکم است که در صورت وجود این شرایط طرفین می توانند اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد نمایند. بدیهی است در صورت انجام این عمل بدون هیچ دلیل موجه ای شخصی که قصد فسخ قرارداد را دارد اعم از موجر و مستاجر بایستی خسارات مربوط به انفساخ قرارداد را تقبل نماید.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مالک

در برخی شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سمت مالک صورت می گیرد. برای فسخ از سمت مالک شرایطی در قرارداد در نظر گرفته شده که در صورت وجود این شرایط مالک قانونا می تواند تقاضای انفساخ قرارداد نماید. شرایط فسخ از طرف مالک بر اساس ماده 14 قانون روابط بین موجر و مستاجر به شرح زیر است:

1. چنانچه مستاجر اجاره ملک را چه کلا و چ جزئا بدون اطلاع مالک به شخص دیگری انتقال دهد . یعنی شخصی به جز مستاجر در منزل مستقر شده باشد و یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
2. در صورتی که مستاجر از ملک استفاده ای خلاف کاربری ملک داشته باشد. برای مثال از ملک مسکونی بدون اطلاع مالک استفاده تجاری نماید.
3. چنانچه مستاجر در مورد تاهل یا تجرد خود دروغ گفته باشد برای مثال مستاجر به موجر گفته باشد متاهل است در صورتی که مجرد بوده باشد یا بالعکس.
4. در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌ مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
5. در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد.
6. هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
7. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8. در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9. هر گاه مستاجر مبلغ اجاره بها را از مدت یک هفته تا چند ماه به تعویق بیاندازد.

دستور تحلیه در صورت عدم پرداخت اجاره بها

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی‌باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر

همیشه اینطور نیست که فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مالک صورت بگیرد در مواردی نیز فسخ قرارداد توسط مستاجر انجام می شود. بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر در صورت وجود شرایط زیر مستاجر می تواند نسبت به انفساخ قرارداد اجاره اقدام نماید:

1. در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی)
2. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
3. هر گاه مورد اجاره کلا یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

مشاورین حقوقی-ملکی ایران لا

عموما مردم بر این باورند که در رابطه با انعقاد قرارداد اجاره موضوع خاص حقوقی وجود ندارد در صورتی که این باور کاملا اشتباهست. زیرا در قرارداد اجاره نیز موارد و خیاراتی است که هر شحص بایستی نسبت به آن ها آگاه باشد تا در این رابطه به مشکل برنخورد. از این رو توصیه می گردد جهت انعقاد هر گونه قراردادی با اشخاص متخصص و وکیل خبره در موارد ملکی مشاوره نمایید.

در صورتی که در رابطه با امور قراردادها، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد به راهنمایی احتیاج دارید و یا قصد تنظیم دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان و فروش سرقفلی ورثه ای، قرارداد جعاله و شرایط آن، شکایت از پیمانکار ساختمان، قرارداد جعاله و شرایط آن، فروش ملک رهنی،،نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت، شکایت از مهندس ناظر،اعتراض یه اجرای حکم خلع ید، عدم رعایت پخ 45 درجه و یا الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع یا اخذ گواهی پایان کار، گرفتن سند برای مستثنیات ،شرایط اقاله قرارداد، اثبات مالکیت با قولنامه، فسخ معامله به دلیل ارزان فروختن را دارید و یا خواهان کسب اطلاع از نحوه خرید زمین بدون سند و به خدمت گرفتن وکیل برای خرید ملک هستید می توانید با تماس با گروه حقوقی ایرانلا  درخواست همراهی کارشناس ملکی-حقوقی در هنگام مذاکرات و انعقاد قرارداد داشته باشید.