افراز به طور خاص در رابطه با املاک مشاع بکار می رود که حداقل دو نفر شریک دارد و تفکیک ممکن است نسبت به یک نفر مشخص باشد. برای مثال چند نفر شریک مشاعی هم می تواند 1000 متر زمین خود را به 10 قطعه تفکیک نمایند یا اینکه فردی زمین متعلق به خود را به 5 قطعه جداگانه تفکیک نماید. در افراز سهم افراد جدا و مشخص می گردد ولی در تفکیک املاک مشاع، مشاع بود باقی می ماند. که مراحل افراز در اداره ثبت مربوط به افراز ملک می شود .

مالکیت مشاع

چنانچه ملکی دارای چند مالک باشد جدا از این که ملک ساختمان، باغ یا زمین باشد از دو دسته کلی مشاع و مفروز خارج نیست. ملک مشاع به ملکی گفته می شود که دارای چند مالک بوده و سهم هر یک از مالکین مشخص است ولی حدود سهم هر یک مشخص نگردیده است . در واقع هر کدام از مالکین در تمامی اجزا با یکدیگر سهیم هستند زیرا محدوده مالکیت ایشان مشخص نیست.

درخواست فروش ملک مشاع

در صورتی که ملک مشاعی باشد یعنی در مالکیت دارای چند مالک و شریک باشد در مورد نحوه ی تصرف در بین شرکا توافق حاصل نمی شود. از این رو هر یک از مالکین و شرکا صرف نظر از میزان سهم خود می توانند با مراجعه به دادگاه دادخواست دستور فروش سهم خویش را  تقدیم نمایند. چنانچه تقاضای فروش ملک مشاع یا تقاضای صدور دستور فروش توسط یکی از شرکا تقدیم گردد قاضی پس از رسیدگی و احراز مالکیت، و قرار دادن سایر شرکا به عنوان خوانده دستور فروش را صادر می نماید. لازم به ذکر است درخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز دارای شرایط دیگری است.

شرایط فروش ملک مشاع

در مرحله ی اجرا و یا ارجاع امر به کارشناس قیمت ملک مشخص خواهد شد و کل ملک برای فروش گذاشته می شود پس از فروش ملک مشاع وجه دریافتی که از فروش ملک به دست آمده است به حساب صندوق دادگستریواریز شده و بعد از بررسی میزان سهم هر یک از شرکا، سهم خود را از مبلغ حاصله دریافت می نمایند.

بر اساس قانون افراز املاک مشاع تقاضای دستور فروش به طور حتم بعد از تشخیص عدم افراز قابل رسیدگی است.

*تبصره : چنانچه در بین ورثه فرد محجوری باشد در واقع شریک مشاعی متقاضی فروش اول باید به اداره ی ثبت محل ملک مراجعه نماید و بعد از مشخص شدن این که ملک قابل افراز نبوده جهت صدور حکم عدم افراز می تواند برای فروش درخواست بدهد. الزام درخواست عدم افراز قبل از تقاضای دستور فروش مربوط به موردی است که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد. در صورتی که عملیات ثبتی ملک در جریان باشد یا اصلا انجام نشده باشد برای تقاضای افراز و فروش هر دو باید به دادگاه مراجعه کرد.

مالکیت مفروز

بر خلاف مالکیت مشاع، در مالکیت مفروز سهم و نوع مشارکت هر کدام از مالکین مشخص است. در این نوع مالکیت شرکا می توانند با مراجعه به اداره ثبت تقاضای افراز سند در اداره ثبت و سهم خود را داشته باشند.

افراز ملک مشاع

 بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، افراز برای املاک مشاع می باشد، که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد. خواه ثبت شده یا نشده باشند. این امر با توجه به اینکه ثبت شده است در صلاحیت اداره ثبت محل می باشد. پس اگر ملک مشاع ثبت شده ای دارید، می توانید برای افراز سهم خود به اداره ثبت مراجعه و سهم خود را جدا نمایید.در زیر در رابطه با مراحل افراز در اداره ثبت بیشتر توضیح داده خواهد شد.

مدارک لازم برای انجام افراز در اداره ثبت

مدارک لازم برای مراحل افراز در اداره ثبت به شرح زیر است:

1. برگه اوله درخواست افراز( از اداره ثبت تهیه شود).
2. سند رسمی ثبتی یا برگه استعلام اتمام جریان ثبتی.
3. مدارک شناسایی درخواست دهنده.
4. مشخصات مالکین مشاع.
5. تقسیم نامه در صورت توافق مالکین مشاع.
6. سایر مدارک….

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع در نتیجه تعهدات قراردادی یا به صورت قهری بر فرد تحمیل می گردد، اگر ساختمانی پیش فروش کرده باشید یا اگر ملکی مشاع خریده باشید که مالکین متعدد دارد در صورت ممانعت یا عدم حضور برای تنظیم سند رسمی شما می توانید ابتدا با ارسال اظهارنامه به فرد جهت حضور و تنظیم سند رسمی ابلاغ نمایید. اگر این مورد کارساز نبود و فرد یا افراد حاضر نشدند باید اقامه دعوا نموده و دادخواست خود را با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع به طرفیت خوانده یا خواندگان تقدیم دادگاه صالح نمایید.

اقامه دعوا و تقدیم دادخواست برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع مراحل و مدارک زیر لازم می باشد:

1. ثبت سامانه ثنا
2. مدارک شناسایی خواهان یا وکالت نامه وکیل
3. اصل مدارک خرید یا پیش خرید
4. حضور خریدار یا پیش خریدار یا وکیل وی جهت تقدیم دادخواست
5. تنظیم متن دادخواست و ثبت الکترونیک آن
6. پرداخت هزینه های دادرسی و مالیات دعاوی مالی بر اساس ارزش منطقه ای ملک
7. اگر مطابق قرارداد و عرف ، مبلغی از ثمن معامله (قیمت توافق شده) می باید از جانب خریدار و در زمان تنظیم سند به فروشنده پرداخت گردد، دادگاه ممکن است پس از احراز این شرط تنظیم سند ملک مشاعی را منوط به پرداخت باقی ثمن نماید.

مشاورین حقوقی ایرانلا

هر ذینفع پس از دستور افراز جهت درخواست فروش ملک مشاع و طی مراحل افراز در اداره ثبت، چنان چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، می تواند ظرف 10 روز به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواستی مبنی بر اعتراض تقدیم کند.در این رابطه مشورت و راهنمایی یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند تاثیر بسیار زیادی در روند کار داشته باشد.

در صورتی که قصد افراز یا تفکیک املاک خود و یا فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار ، اعتراض یه اجرای حکم خلع ید، درخواست تامین دلیل از شور ای حل اختلاف، درخواست فروش ملک ورثه ای و گواهی پایان کار ساختمان را دارید با مطالعه این مطلب می توانید از جزئیات مراحل افراز در اداره ثبت مطلع شوید و در صورت هرگونه سوال می توانید با تیم حقوقی ایران لا ارتباط برقرار نمایید و از افراد خبره و متخصص ما در این زمینه مشاوره بگیرید.