یکی از شایع ترین مشکلات در معامله فروش ملک فسخ معامله ملک به دلیل ارزان فروختن می باشد. به دلیل نداشتن اطلاعات حقوقی بسیاری عموم جامعه در معاملات ملکی احتمال ضرر و زیان برای فروشنده و خریدار زیاد خواهد بود. بدیهی است مشاوره و اخذ راهنمایی از کارشناس حقوقی و وکیل متخصص در معاملات و امور قراردادها به حفاظت از منافع اشخاص کمک شایانی خواهد نمود.
خیار غبن فاحش در معاملات به چه معناست؟
در لغت غبن به معنی تفاوت قیمت و ارزش مورد معامله با قیمت رایج بازار است. در زمانی که این تفاوت ملموس و چشمگیر باشد به آن خیار غبن فاحش گفته می شود. به معنای عامیانه خیار به معنی اختیار غبن به معنای تفاوت ارزش مورد معامله و بازار و فاحش به معنای مشخص و چشمگیر می باشد. با توجه به توصیفات فوق خیار غبن فاحش به معنای اختیاری است که فروشنده می تواند به واسطه آن فسخ معامله ملک به دلیل ارزان فروختن را انجام دهد.
مواد قانونی آیین مدنی در رابطه با خیار غبن
ماده ۴۱۶
هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.
ماده ۴۱۷
غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
ماده ۴۱۸
اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت.
ماده ۴۱۹
در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.
ماده ۴۲۰
خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است.
ماده ۴۲۱
اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمیشود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد.
فسخ معامله ملک به دلیل ارزان فروختن
بر اساس ماده 418 قانون آیین مدنی اگر مغبون. در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت. به این معنا که اگر فروشنده در هنگام معامله از قیمت اطلاع و آگاهی داشته باشد و به هر دلیلی اقدام به معاوله و فروش ملک نموده باشد اختیار فسخ معامله را نخواهد داشت و قانون نیز از وی حمایت نخواهد کرد.
موارد قانونی فسخ معامله به دلیل ارزان فروختن
- مورد اول: اگر فروشنده ادعا کند که از قیمت اطلاعی نداشته معامله فسخ و اگر طرف معامله بر اینکه فروشنده از قیمت عادله در بازار اطلاع داشته اصرار نماید بایستی این موضوع را اثبات کند.
- مورد دوم: موضوع دیگر این است که قیمت معامله بایستی با قیمت بازار تفاوت چشمگیری داشته باشد تا قانونگذار از مغبون حمایت نماید.
- مورد سوم: در صورتی که طرفین معامله خیار غبن را در معامله از خویش ساقط نموده باشند باز هم خیار غبن فاحش پابرجا خواهد بود.
- مورد چهارم: اگر ثمن معامله معیوب باشد یا به عبارتی کامل پرداخت نگردیده باشد از دلایل فسخ می تواند باشد.
ثمن معامله
چنانچه اگر برای پرداخت قیمت ملک و تحویل آن مهلتی تعیین نشده باشد و پس از گذشت 3 روز از تاریخ معامله نه خریدار ثمن معامله را پرداخت نموده و نه فروشنده نسبت به تحویل ملک مورد معامله اقدام نموده باشد معامله بر طبق ماده 402 آیین مدنی معامله فسخ خواهد شد. همچنین چناچه در پرداخت ثمن معامله تاخیر ایجاد شود و در قرارداد برای این موضوع ضمانت اجرا در نظر گرفته شده باشد بایع می تواند اقدام به فسخ معامله نماید.
ماده 402 قانون آیین مدنی
بر اساس ماده ۴۰۲ قانون مدنی: هر گاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.
خیار تدلیس در معامله ملک
چنانچه یکی از طرفین با فریب و نیرنگ اقدام به معامله نمایند طرف مقابل با ارائه مستندات بایستی به اثبات این موضوع بپردازد. در صورتی که خیار تدلیس اثبات شود شحص می تواند معامله را فسخ نماید زیرا خیار تدلیس قابل اسقاط نیست و با اثبات آن می توان معامله را فسخ نمود.
استرداد مبیع توسط مشتری
در صورتی که خریدار تاجر و یا متمول باشد و پس از انجام معامله ورشکسته شده و قادر به پرداخت ثمن معامله نباشد بر اساس ماده 380 قانون آیین مدنی طرف مقابل نعامله می تواند معامله را فسخ نماید.
ماده 380 قانون آیین مدنی
بر اساس ماده 380 قانون مدنی از استرداد مبیع توسط مشتری در حال افلاس بایع: «درصورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود باشد، بایع حقّ استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد، میتواند از تسلیم آن امتناع کند.» این ماده صریحاً حقّ استرداد را برای بایع به رسمیت شناخته است.
گروه مشاورین حقوقی ایرانلا
در صورتی که قصد فروش ملک رهنی،فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار ، اعتراض یه اجرای حکم خلع ید، تغییر کاربری زمین،تفکیک املاک،نحوه خرید زمین بدون سند و یا شکایت بایت تصرف زمین کشاورزی و یا درخواست فروش ملک مشاع و درخواست تامین دلیل از شور ای حل اختلاف ، دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی و شکایت از فروشنده خودرو به دلیل سند نزدن را دارید با مطالعه این مطلب می توانید از جزئیات این امر آگاه شوید و در صورت هرگونه سوال تخصصی می توانید با تیم حقوقی ایران لا ارتباط برقرار نموده درخواست مشاوره تلفنی داشته باشید و از راهنمایی افراد خبره و متخصص ما در این زمینه بهره مند گردید.
7 پاسخ