به طور معمول قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر با توافق طرفین و اجاره بهای معین و مدت زمان تعیین شده صورت می گیرد. در رابطه با تخلیه ملک مشکل زمانی پدیدار می گردد که مستاجر با سررسید موعد مشخص شده اقدام به تخلیه ملک نمی نماید. در این صورت موجر می تواند پس از مشاوره با وکیل برای تخلیه فوری ملک اقدام به شکایت بابت صدور حکم تخلیه مستاجر نماید.

مرجع ذیصلاح جهت طرح شکایت تخلیه ملک

 رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف است. صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی است که  قرارداد اجاره عادی کتبی و با امضای دو شاهد باشد همچنین مدت و مبلغ در قرارداد ذکر شده باشد.در این باره مشورت با وکیل برای تخلیه فوری ملک می تواند راه را برای شما بسیار هموار نماید.

شرایط لازم جهت تقاضای دستور تخلیه

برای تقاضای دستور تخلیه شروطی وجود دارند که این شروط عبارتند از : 

•  قرارداد اجاره کتبی باشد.
•  مدت زمان اجاره در قرارداد ذکر باشد.
•  مبلغ اجاره بها در قرارداد ذکر شده باشد.
•  امضای حداقل دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد. 
•  مدت زمان اجاره در قرارداد پایان یافته باشد.

چنانچه تمامی شروط فوق وجود داشت و قرارداد اجاره رسمی بود پس از مشورت با وکیل برای تخلیه فوری ملک ، مرجع صدور اجراییه و دستور تخلیه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است. 

دستور تخلیه ملک تجاری

دستور تخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره داده شده باشد و شورای حل اختلاف در هیچ فرضی صالح به رسیدگی به درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه امکان تجاری نیست. در این مورد می توان از وکیل برای تخلیه فوری ملک راهکارهای لازم را دریافت نمود. همچنین برای جلوگیری از دعاوی این چنینی می توان برای انجام کلیه معاملات ملکی از وکیل برای خرید ملک و متخصص در این زمینه راهنمایی خواست. به صورت کلی املاک تجاری در بسیاری موارد همچون هزینه آبونمان، اجاره بها و مالیات بر فروش املاک تجاری با املاک مسکونی متفاوت است.

آیا برای صدور حکم تخلیه نیاز به حضور طرفین می باشد؟

عدم حضور مستاجر در جلسات به مراتب پیش آمده به همین دلیل نمی توان صدور حکم را منوط به حضور طرفین دانست زیرا ممکن است این پروسه تا مدت ها به طول انجامیده و ملک در تصرف مستاجر باقی بماند. از این رو درخواست دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی در مراجع یاد شده ندارد و بدون حضور طرفین و با وجود شرایط مرجع مربوط اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند.

 صدور دستور تخلیه

شورای حل اختلاف و مرجع صدور دستور تخلیه دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی شده از سوی مرجع صدور دستور تخلیه را نیز میدهد. بنابراین مستاجر، مطابق شرایطی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است تا دو بار حداکثر به مدت 20 روز میتواند مهلت بگیرد.

ثبت دادخواست دستور تخلیه

تقاضای دستور تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود از جمله دعاوی غیر مالی است.

شکایت بابت خسارت به ملک استیجاری

چنانچه موجر خسارتی به ملک استجاری وارد نموده باشد و تعمیرات ملک اجاره ای به عهده وی بوده باشد موجر یا به عبارتی مالک می تواند شخصا و یا با کمک وکیل برای تخلیه فوری ملک به صورت جداگانه در این مورد طرح دعوا نماید. در این صورت مالک می تواند مبلغ رهن و پول پیش واریز شده در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف کند. 

شکایت بابت عدم پرداخت اجراه بها

اغلب مالکین قصد اجاره ملک خود را ندارند ولی به دلیل قانون مالیات خانه های خالی مجبور به عقد قرارداد با مستاجر و مشکلات اینچنینی می گردند.در صورت عدم واریز اجاره بها از سمت مستاجر مالک می تواند بابت اجور معوقه تقاضای فسخ قرارداد را نماید. هرگاه موجر بدلیل تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره خواهان فسخ قرارداد باشد در صورتی امکان فسخ را دارد که این حق برای وی در نظر گرفته شده باشد. 

برای درخواست فسخ قرارداد باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نمود و باید توجه داشت که رسیدگی به این قضیه نسبتا طولانی است و ممکن است چند ماه طول بکشد. بهتر است با کمک وکیل برای تخلیه فوری ملک همزمان با تقاضای فسخ اجور معوقه را نیز مطالبه نمود.

مدت زمان صدور حکم تخلیه

در واقع نمی توان زمان دقیق دادرسی تخلیه را تعیین کرد ولی اصولاً برای دستور تخلیه و تخلیه فوری زمانی حدوداً یک ماه و برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه یا شورا در خصوص اماکن مسکونی زمانی حدود چهار ماه و در نهایت تخلیه اماکن تجاری شاید تا حدود یک سال هم طول بکشد.

در هر صورت زمان های ذکر شده به صورت تقریبی است و ممکن است این پروسه ی زمانی بیشتر یا کمتر باشد.بدیهی است با وجود وکیل برای تخلیه فوری ملک می توان این زمان را به حداقل رسانید.

مشاورین حقوقی-ملکی ایران لا

در صورتی که قصد مشاوره با وکیل برای تخلیه فوری ملک یا خواهان به خدمت گرفتن وکیل برای خرید ملک هستید و یا در رابطه با حق داشتن وکیل طبق اصل 35 قانون اساسی، وکیل اصل 49 قانون اساسی، تعمیرات ملک اجاره ای، خرید ملک در رهن بانک ،فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، وکیل ماده 477 آیین دادرسی کیفری، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار  اطلاعات کافی ندارید می توانید با تماس با گروه حقوقی ایرانلا درخواست همراهی کارشناس ملکی-حقوقی در هنگام مذاکرات و انعقاد قرارداد داشته کنید.