امروزه شاهد ساخت و سازهای فراوان در تمامی مناطق هستیم . املاک قدیمی به سرعت تخریب و در مدت کمی تبدیل به برج ها و آپارتمان های چند طبقه می شوند . در این راستا شغل ساخت و ساز در بین مردم پیشرفت چشمگیری داشته . همانطور که می دانید اکثر مشاغل مشمول پرداخت مالیات هستند که ساخت و ساز نیز از این قائله مستثنی نیست . ساخت و ساز نیز در برخی مسائل شامل معافیت از مالیات است . در اینجا به نرخ مالیات بر ارزش افزوده ساخت و ساز ، مالیات مشارکت در ساخت و ذکر موارد معافعیت از آن پرداخته شده است .

مالیات بر ارزش افزوده ساخت و ساز

با توجه به پیشرفت چشمگیر ساخت و ساز سازمان امور مالیاتی کشور مالیاتی در رابطه با این شغل در نظر گرفته است .

بر این اساس طبق آئین نامه اجرای ماده 77 قانون مالیات های مستقیم تمامی ساخت و سازها شامل مبلغی معادل 15 تا 25 درصد مالیات خواهند بود . در این رابطه فرد پس از اتمام ساخت و ساز و فروش اولین واحد موظف به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده ساخت و ساز آن می باشد  . در واقع پس از محاسبه هزینه زمین و هزینه های ساخت و ساز و کسر این هزینه ها از قیمت نهایی فروش به سود باقی مانده از فروش واحد مالیات تعلق خواهد گرفت .

لازم به ذکر است این قانون در رابطه با واحدهایی است که پروانه آن ها بعد از سال 95 صادر شده است . واحدهایی که پوانه آنها مربوط به سال 94 به قبل است از پرداخت این مالیات معاف می باشند .

مالیات 10% و 20% درصدی در رابطه با ساخت و ساز

بسیار دیده شده که ساخت و ساز و خرید و فروش واحدها صرفا جهت مصرف گرایی و کسب سود بیشتر توسط خریداران صورت می گیرد و فرد پس از خرید ملک و رسیدن به سود مورد نظر قصد فروش ملک را می کند . دولت برای مبارزه با مصرف گرایی و کوتاهی دست دلالان به فروش این املاک 20% مالیات برای آنها در نظر گرفته است . از آنجایی که قیمت ملک در سند ذکر می شود پس از فروش دوم و بعد از محاسبه سود شخص از فروش خانه 20% مالیات از سود فروش مسکن کسر شده و شخص موظف است مبلغ آن را بعنوان مالیات بپردازد .

مالیات بر درآمد ساخت و ساز(بساز بفروشی)

برخی افراد که شغل آنان ساخت و ساز یا بساز بفروش است و درآمدشان از این راه است این افراد بواسطه شغلشان مشمول پرداخت مالیات بر درآمد می شوند . در شهرهای بالای 100 هزار نفر بایستی مالیات 10% برای فروش خانه های نوساز پرداخت نمایند . 

توجه : چنانچه بیش از 3 سال از صدور گواهی پایان کار ساختمان نگذشته باشد مالیات بساز بفروشی 10% به آن تعلق نخواهد گرفت .

ماده 77 قانون مالیات های مستقیم

بر طبق ماده 77 قانون مالیات های مستقیم کلیه سازندگان حقیقی اعم از انبوه سازان و خرده سازان (بساز بفروش ها ) باید مبلغی معادل 15 تا 25 درصد سود حاصل از فروش اولین واحد مسکونی ساخته شده را بعنوان مالیات بساز و بفروش به دولت اختصاص دهند .

این مقدار در رابطه با سازندگان و شرکت های ساختمانی که دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه هستند 25 درصد و در رابطه با شرکت های تعاونی مسکن 18.75 درصد از سود ساخت و ساز و فروش املاک نوساز آنهاست .

نرخ مالیات فروش ملک و ساخت و ساز

برای محاسبه مالیات پرداختی حاصل از فروش ملک ( بنا به میزان درآمد حاصل از فروش ملک ) 3 نرخ به شرح زیر وضع شده :

_درآمد حاصل از فروش ملک تا مبلغ 50 میلیون مشمول 15 درصد مالیات 

_درآمد حاصل از فروش ملک بین 50 تا 100 میلیون : 50 میلیون اول مشمول 15 درصد مالیات و 50 میلیون دوم مشمول 20 درصد مالیات

_درآمد حاصل از فروش ملک بیش از 100 میلیون : 50 میلیون اول مشمول 15 درصد مالیات 50 میلیون دوم مشمول 20 درصد مالیات و مازاد از آن مشمول 25 درصد مالیات

مالیات بر انتقال ملک

بر اساس ماده 59 قانون مالیات های مستقیم هر گونه فروش و جا بجایی و انتقال ملک مشمول 5% مالیات بر ارزش معامله میشود . 

البته اجرای این قانون به شرایطی همچون : مساحت عرصه ، مساحت بنا ، قدمت بنا ، سال ساخت بنا ، نوع اسکلت ، تاسیسات و تجهیزات به کار رفته ، کاربری ملک ، نوع مالکیت و … بستگی دارد .

مالیات بر خانه های خالی

در پی ساخت و ساز بیش از حد واحد های مسکونی و تجاری با پدیده ای به نام خانه های خالی رو به رو هستیم . طبق گفته عباس اخوندی وزیر راه و شهر سازی در کشور سرمایه ای معادل 250 میلیارد دلار خانه خالی انباشته شده است . بر طبق قانون مالیات های مستقیم مالیات این واحدها از سال دوم نصف مالیات تعلق گرفته ، در سال سوم معادل کل مالیات متعلقه و در سال های چهارم به بعد و پس از آن 1.5 برابر مالیات تعلق گرفته به ملک می بایست پرداخت شود .

توجه : در حال حاضر این قانون اجرا نشده است .

سازندگان معاف از مالیات ساخت و ساز

بر اساس تصویب نامه مالیات کشور شهرهای با جمعیت بالای 100 هزار نفر موظف به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده بساز بفروشی هستند . شهرهایی که جمعیت آنها کمتر از 100 هزار نفر باشد از پرداخت مالیات معاف می باشند .

معافیت مالیاتی اولین سال خالی بودن خانه

همانطور که پیشتر گفته شد برخی افراد و دلالان فقط برای کسب سود بیشتر اقدام به خرید ملک نموده و خانه ها را خالی می گذارند تا پس از گذشت زمان و رسیدن به سود مورد نظر ملک را به فروش برسانند . در این راستا دولت برای جلوگیری از از این امر فقط فقط مالیات سال اول خالی بودن خانه را محاسبه نمی کند و از سال دوم خانه خالی مستلزم به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده ساخت و ساز می باشد . در صورت برخورد با مشکل در این زمینه توصیه می شود قبل از انجام هر گونه اقدامی با یک وکیل و مشاور حقوقی در دعاوی مالیاتی مشاوره نمایید .

مشاورین حقوقی ایران لا

توضیحاتی که داده شد تنها گوشه ای از مسائل مربوط به مالیات ساخت و ساز و مالیات بساز بفروشی را شامل میشود . چنانچه در این زمینه یا مسلئل مربوط به ملک از جمله عدم رعایت پخ 45 درجه و یا ابطال موات دچار بحران یا مشکل شده اید حتما با یک مشاور و متخصص حقوقی مشورت کنید . گروه مشاورین حقوقی ایران لا با مشاورین و وکلای زبده همواره پشتیبان و راهنمای شما خواهد بود . همچنین می توانید از طریق مشاوره تلفنی با گروه ایران لا از راهنمایی های قانونی در تمامی زمینه های حقوقی برخوردار شوید .