در املاکی که دارای چند شریک مشاع می باشد یا در مواردی که فرد ملکی را از دیگری بخرد و قبل از تنظیم سند رسمی فوت نماید، الزام به تنظیم سند رسمی یکی از نگرانی های اساسی مالکین می باشد. شریک مشاع ممکن است علی رغم تعهد قراردادی خود برای تنظیم سند حاضر نشود یا وراث پس از فوت در دفترخانه حاضر نشوند و اقدام به تنظیم سند رسمی ننمایند، در این مطلب مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را بررسی می کنیم.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
این امر در نتیجه تعهدات قراردادی یا به صورت قهری بر فرد تحمیل می گردد، اگر ساختمانی پیش فروش کرده باشید یا اگر ملکی مشاع خریده باشید که مالکین متعدد دارد در صورت ممانعت یا عدم حضور برای تنظیم سند رسمی شما می توانید ابتدا با ارسال اظهارنامه به فرد جهت حضور و تنظیم سند رسمی ابلاغ نمایید. اگر این مورد کارساز نبود و فرد یا افراد حاضر نشدند باید اقامه دعوا نموده و دادخواست خود را با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع به طرفیت خوانده یا خواندگان تقدیم دادگاه صالح نمایید.
تعهدات قراردادی
در بیشتر موارد فرد هنگام فروش ملک مشاع توافقاتی با خریدار در رابطه با الزام به تنظیم سند دارد، برای مثال در قرارداد تاریخ معینی برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تعیین می گردد یا با پرداخت آخرین قسط ثمن، فروشنده ملزم به حضور و تنظیم سند رسمی به نام خریدار می گردد. در هرکدام از موارد بالا فرد در صورتی که حاضر نشود مطابق قانون الزام خواهد شد. باید توجه داشته باشید در مواردی که قصد تنظیم قراردادی را دارید خسارت تاخیر در تنظیم سند را مبلغ بالایی قرار دهید تا هم فرد از تبعات تاخیر مطلع باشد و درصورت تاخیر هم ضرر مادی و معنوی به شما وارد نگردد و بتوانید حداقل هایی از این ضرر را جبران کرده باشد. از این رو شایسته است که حتما با یک وکیل دعاوی ملکی مشاوره نمایید.
تعهدات قهری
ممکن است پس از خرید ملکی و قبل از تنظیم سند رسمی و سررسید مواعد تنظیم سند فروشند فوت نماید، در این صورت وراث بصورت قهری جانشین فروشنده می گردند، اگر به تعهدات خود برای انتقال و تنظیم سند رسمی عمل ننمایند می توانید با تنظیم دادخواستی با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع به طرفیت تمام وراث الزام آنها را به تنظیم سند رسمی بخواهید. پس از طی مراحل رسیدگی و نداشتن معارض و عدم اختلاف در مالکیت دادگاه وراث را به حضور جهت تنظیم سند رسمی محکوم می کند.
ارسال اظهارنامه
پس از انجام مراحل افراز در اداره ثبت و با فرا رسیدن سررسید تنظیم سند رسمی در تعهدات قراردادی کمترین کاری که فرد می تواند انجام دهد این است که با ارسال اظهارنامه ای حضور فرد را برای تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی را بخواهد. از تبعات مثبت ارسال اظهارنامه بهرمندی فرد از تخلفات قراردادی و قانونی می باشد. اگر وجه یا مبلغ یا حتی حق فسخ یا شرطی برای طرف مقابل در صورت عدم حضور تعین شده باشد با عذم حضور این امر حادث می گردد و فرد باید تبعات عدم حضور را نیز قبول نماید.
مرجع قانونی صالح
دادگاهی که ملک مشاعی موضوع دعوات در حوزه قضایی آن واقع شده است صلاحیت رسیدگی دارد.
اقامه دعوا و تقدیم دادخواست برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع مراحل و مدارک زیر لازم می باشد:
- ثبت سامانه ثنا
- مدارک شناسایی خواهان یا وکالت نامه وکیل
- اصل مدارک خرید یا پیش خرید
- حضور خریدار یا پیش خریدار یا وکیل وی جهت تقدیم دادخواست
- تنظیم متن دادخواست و ثبت الکترونیک آن
- پرداخت هزینه های دادرسی و مالیات دعاوی مالی بر اساس ارزش منطقه ای ملک
- اگر مطابق قرارداد و عرف ، مبلغی از ثمن معامله (قیمت توافق شده) می باید از جانب خریدار و در زمان تنظیم سند به فروشنده پرداخت گردد، دادگاه ممکن است پس از احراز این شرط تنظیم سند ملک مشاعی را منوط به پرداخت باقی ثمن نماید.
هزینه دادرسی
باتوجه به آنکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مالی است در مرحله بدوی هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای تعیین می گردد و هر فرد بنا به میزان مالکیت خود هزینه را پرداخت خواهد کرد.
شیوه اجرای حکم
پس از صدور رای مبنی بر الزام به تنظیم سند و تشکیل پرونده اجرایی به محکوم علیه ابلاغ می گردد که در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و مطابق ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی ” هر‌گاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.” و دیگر نیازی به حضور محکوم علیه یا ورثه وی نمی باشد.
مشاورین حقوقی-ملکی ایران لا
در صورتی که قصد خرید زمین بدون سند یا فروش ملک و فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار دارید و یا خواهان کسب اطلاع از نحوه خرید زمین بدون سند و به خدمت گرفتن وکیل برای خرید ملک هستید می توانید با تماس با گروه حقوقی ایرانلا درخواست همراهی کارشناس ملکی-حقوقی در هنگام مذاکرات و انعقاد قرارداد داشته باشید.
9 پاسخ