سرقفلی در واقع امتیازی است که موجر به مستاجر جهت فعالیت تجاری در ملک خود می دهد و بابت آن مبلغی از مستاجر دریافت می نماید. این حق جز حقوق معنوی و همچنین قابل انتقال است به طوری مانند سایر دارایی ها از وارث به فرزندان ارث می رسد . در این نوشتار به چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی پرداخته شده است.
سرقفلی
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی و حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
اخذ سرقفلی توسط مستاجر
چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را بر اساس دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
انتقال سرقفلی
در رابطه با چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی بر اساس قانون، در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.
اسقاط حقوق مستاجر از سرقفلی
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
فروش سرقفلی ورثه ای
همانطور که در مقدمه در مورد چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی اشاره شد، سرقفلی نیز مانند سایر دارایی ها به ارث خواهد رسید. در این حالت وراثی که وارث سرقفلی هستند می توانند با یکدیگر در مورد تقسیم سرقفلی توافق نمایند که در این صورت مشکلی پیش نخواهد آمد در غیر اینصورت بایستی تقسیم منافع یا مهایات صورت گیرد. برای فروش سرقفلی ورثه ای چنانچه مغازه و ملک دارای سرقفلی در مالکیت وراث باشد ورثه نیز به عنوان مالکین مشاع می توانند مال سرقفلی را نیز تقسیم نمایند.
اما در صورتی که ورثه مالک مغازه یا ملک تجاری نباشند بایستی در رابطه با انتقال یا فروش سرقفلی ورثه ای توافق نمایند در غیر این صورت نمی توانند سرقفلی را انتقال دهند. پس از انجام این امور و فروش سزقفلی ورثه ای هر یک از ورثه می توانند بر اساس میزان سهم الارث خود از سرقفلی برداشت نمایند.
تفاوت حق کسب یا حق پیشه با سرقفلی
بسیاری از مردم گمان می کنند حق کسب یا اصطلاحا حق پیشه تفاوتی با سرقفلی و چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی نداشته و یکی هستند. در صورتی که حق کسب در واقع به شهرت کار که به واسطه کاسبی در ملک به وجود آمده گفته می شود ولی سرقفلی از ابتدا بر روی ملک وجود داشته و مالک در ازای آن مبلغی از مستاجر دریافت می نماید که در هنگان اتمام اجاره در صورت عدم تمدید این مبلغ را با توجه به قیمت روز محاسبه و به مستاجر بر می گرداند .
شرط اجاره عین مستاجره به غیر مستاجر
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌واگذار نماید ، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
سرقفلی پس از اتمام مدت اجاره
در ادامه توضیحات در مورد چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی، چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
عدم توافق در خصوص سرقفلی
در مواردی که طبق قانون چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی، دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد و مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.
قوانین مرتبط با سرقفلی
در رابطه با چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی، اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌بود و آئین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران‌خواهد رسید. کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.
نکات مهم در هنگام قرارداد خرید و فروش ،اجاره
- مراجعه به واحد های داری جواز کسب (از وزارت صنعت و معدن و تجارت) داری عضویت در اتحادیه املاک
- احزار هویت طرف مقابل و احزار مدارک مالکیت و مطابقت آن با ملک و فرد توسط خریدار و فروشند و مشاور املاک
- ثبت تمام قرار داد ها (قولنامه و اجارنامه و…) به صورت کد رهگیری و پرینتی (در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور)( براساس ماده 28 قانون نظام صنفی کشور)
- در هر پرداخت وجه (پول،چک و…) فقط درصورت دریافت رسید و( صورت جلسه از طرف مقابل به امضاء دو نفر شاهد حتما به حساب خود طرف حساب شما واریز شود)
- تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند در محضر( قرار دادن وجه التزام روزانه در صورت عدم اجرای تعهد از هر طرف) جز موارد مهم در تنظیم قراردادهای ملکی به شمار می آید.
مشاورین حقوقی-ملکی ایران لا
در صورتی که در رابطه با امور قراردادها و چگونگی واگذاری و انتقال سرقفلی، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد به راهنمایی احتیاج دارید و یا قصد تنظیم دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان و فروش سرقفلی ورثه ای، قرارداد جعاله و شرایط آن، شکایت از پیمانکار ساختمان،چگونگی تنظیم انواع صلح نامه ، قرارداد جعاله و شرایط آن، فروش ملک رهنی،،نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت، شکایت از مهندس ناظر،اعتراض یه اجرای حکم خلع ید، عدم رعایت پخ 45 درجه و یا الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع یا اخذ گواهی پایان کار، گرفتن سند برای مستثنیات ،شرایط اقاله قرارداد، اثبات مالکیت با قولنامه، فسخ معامله به دلیل ارزان فروختن را دارید و یا خواهان کسب اطلاع از نحوه خرید زمین بدون سند و به خدمت گرفتن وکیل برای خرید ملک هستید می توانید با تماس با گروه حقوقی ایرانلا درخواست همراهی کارشناس ملکی-حقوقی در هنگام مذاکرات و انعقاد قرارداد داشته باشید.
