یکی از موارد مهم در دعاوی دادگستری مسائل مربوط به ملک و قراردادهای ملکی است که مهم ترین این قرارداد ها، قرارداد مشارکت در ساخت است. انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مستلزم شناخت و دانش حقوقی می باشد . پس بهترین راه برای جلوگیری از هر گونه مشکل و ضرر و زیان در این رابطه کمک از وکیل ملکی برای انعقاد قرارداد می باشد زیرا عدم رعایت کوچکترین مسئله می تواند موجب ضرر و زیان برای هر دو طرف گردد. در این نوشتار نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت را بصورت چکیده در اختیار شما قرار داده ایم.
قرارداد مشارکت در ساخت
امروزه یکی از رایج ترین قراردادها، قرارداد مشارکت در ساخت است. مالکینی که ملک های بزرگ و قدیمی دارند با سازندگان ساختمان همکاری می نمایند و در ازای ملکی که در اختیار سازنده قرار می دهند چند واحد نوساز بنا به توافق شان تحویل می گیرند. در واقع این مشارکت برای هر دو طرف دارای سود است به این شرط که در قرارداد مشارکت تمامی نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت برای طرفین لحاظ شده باشد.
چگونگی شکایت از سازنده ساختمان
در رابطه با نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت، به موجب توافق بین مالک و سازنده قرارداد پیمانکاری بر اساس توافقات هر دو طرف تنظیم خواهد شد که تمامی مراحل ساخت و ساز را شامل خواهد شد . چنانچه سازنده یا کارفرما از هر یک مفاد قرارداد سرباز زند مرتکب جرم شده و از طریق مالک قابل پیگیری است .
توجه : قرارداد پیمانکاری یا مقاطعه کاری قراردادی است که کارفرما یا مالک ، مسئولیت اجرای پروژه ساختمانی را بر عهده شخص یا شرکت ساختمانی واگذار می کند .بهتر است در این زمینه حتما با یک مشاور حقوقی مشورت داشته باشد . به دلیل جزئیات قانونی که در این رابطه وجود دارد حضور کارشناس حقوقی لازم است . بعنوان مثال در برخی موارد با توجه به ذکر نوع مصالح ساخت در قرارداد سازنده از مصالح جایگزین استفاده می کند که در این صورت خلافی صورت نگرفته و جرمی مرتکب نشده است .
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
در ادامه به نکات طلایی و حائز اهمیت و همچنین نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت که بر هر سازنده و مالکی لازم است بداند اشاره شده است. لازم به ذکر است این موارد تنها برخی از موارد مهم در قرارداد مشارکت در ساخت هستند و برای اطلاع بیشتر لازم است از وکیل و متخصص در امور قرارداد های ملکی بهره جست.
- اولین و مهم ترین نکته توصیه به مالکین است که قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت حتما در مورد سازنده و پروژه های پیشین وی تحقیق نمایند زیرا یکی از مهم ترین موارد خوشنامی و حسن انجام کار سازنده می باشد.
- نکته دوم تعیین میزان قدر السهم است که چه میزان برای مالک و چه میزان متعلق به سازنده است.
- در نظر گرفتن ضمانت اجرای محکم و قابل قبول مورد توافق طرفین
- انعقاد تقسیم نامه مشخص و واضح بین مالک و سازنده پس از اتمام سقف و ستون و همچنین دیوارچینی بر اساس قدراسهم طرفین
- تعیین ناظر منضبط و دارای وجدان کاری بالا که بر تمامی مراحل ساخت نظارتی دلسوزانه داشته باشد
- پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی بایستی انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده صورت پذیرد
- در نظر گرفتن حق دخل و تصرف برای مالک که در صورت تاخیر در تحویل پروژه مالک بتواند حقوق خویش را تامین نماید
- تعیین داور برای اختلافات احتمالی در آینده
- نقشه معماری بر اساس نوافق طرفین باشد که در این زمینه به مشکل و عدم تفاهم برنخورند
- به هیچ عنوان اجازه گرفتن وام به شریک سازنده را ندهید
- جدول گانت چارت (سی.پی .ام) CPM تنظیم شود
- انجام آزمایش خاک
- رعایت موارد بیمه ساختمان
- توجه داشته باشید مسئولیت دعاوی حقوقی و کیفری بایستی بر عهده شریک سازنده باشد
- و……
نکات مهم در تنظیم قرار داد های ملکی
از نکات زیر می توان بعنوان نکات مهم در تنظیم قراردادهای ملکی اشاره نمود:
- مراجعه به مشاوراملاک داری اعتبار و تخصص و امین
- استفاده از یک خودکار با یک رنگ در هنگام تنظیم قولنامه
- اتقعاد قرارداد با دست خط یک نفر
- زمان نوشتن قرار داد و امضا طرفین بیش از یک هفته نباشد(جهت پیشگیری از احتمال ادعای دستکاری قولنامه)
- اضافه ننمودن مورد جدید پس از تنظیم قولنامه
- قید تمامی تاریخ ها در همان روز تنظیم قرارداد
- درج دقیق مشخصات طرفین
- درج دقیق آدرس ملک، زمین و…
- تفکیک و درج میزان عرصه و اعیان در متن قولنامه
- تعیین وجه التزام و حق پشیمانی
- نحوه امضاء و اثر انگست حتما از دو طرف قرار داد و درصورتی بی سواد یا معلولیت دارد و یا کهولت سن دارد و… حتما با ذکر توضیحات و الزام حضور شاهد درجه یک قرار داد
- ذکر حق فسخ در قرارداد
- بررسی تصدیق مدارک رسمی هر دو طرف به خصوص سند ملک
- درج امضا و مهر مشاور املاک
مراحل شکایت از سازنده ساختمان
همانطور که گفته شد در صورت وجود مغایرت مفاد قرارداد توسط پیمانکار مالک قادر به شکایت از سازنده ساختمان خواهد بود . برای انجام این کار ابتدا لازم است دادخواست تامین دلیل داده شود . دادخواست تامین دلیل به معنای ارائه دلایل محکمه پسند به دادگاه می باشد .
مالک برای ارائه این دادخواست باید به شورای حل اختلافی که در ملک در آن واقع شده است مراجعه کند . پس از مراجعه به شورا باید هزینه ای تحت عنوان هزینه کارشناسی توسط مالک پرداخت و با ارائه فیش واریزی شورا اقدام به تعیین کارشناس می نماید . سپس شورای حل اختلاف با اعزام کارشناس رسمی دادگستری به محلی که ملک در آن واقع است صورت جلسه ای بر مبنای تشخیص کارشناس در رابطه با بررسی مشکل و تعیین میزان خسارت تنظیم می نماید .در دادگاه نیز قاضی با توجه به نظرکارشناس رای خود را صادر می نماید . بر اساس این صورت جلسه مالک می تواند اقامه دعوا نموده و مطالبه خسارت علیه سازنده را مطرح کند .
چگونگی شکایت از پیمانکار ساختمان
چنانچه پیمانکار از وظایف خود سرباز زده و قوانین مندرج در قرارداد پیمانکاری و نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت را نقض نماید می توان به دو روش زیر نسبت به شکایت از پیمانکار ساختمان اقدام نمود:
- درخواست تامین
- تشکیل صورت جلسه
دلایل شکایت از پیمانکار ساختمان
برای طرح شکایت از پیمانکار ساختمان دلایل متعددی وجود دارد که در زیر به برخی از این موارد اشاره خواهد شد:
- فسخ قرارداد از طرف پیمانکار
- عدم انجام تعهدات پیمانکار
- تاخیر در به اتمام رساندن پروژه
- مطالبه خسارت تاخیر تادیه
- و….
مشاورین حقوقی-ملکی ایران لا
در صورتی که قصد اطلاع از نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت،شکایت از پیمانکار ساختمان،شکایت از طلا فروشی، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار ، شکایت از قرعه کشی های خانگی، نکات مهم در تنظیم قراردادهای ملکی ،ممانعت از ملاقات با طفل، اعتراض یه اجرای حکم خلع ید، اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 ، عدم رعایت پخ 45 درجه و یا الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع یا گرفتن سند برای مستثنیات ، شکایت به کمیسیون ماده 100 ، فسخ معامله به دلیل ارزان فروختن را دارید و یا خواهان کسب اطلاع از نحوه خرید زمین بدون سند و به خدمت گرفتن وکیل برای خرید ملک هستید می توانید با تماس با گروه حقوقی ایرانلا درخواست همراهی کارشناس ملکی-حقوقی در هنگام مذاکرات و انعقاد قرارداد داشته باشید.
