بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، افراز برای املاک مشاع می باشد، که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد. خواه ثبت شده یا نشده باشند. این امر با توجه به اینکه ثبت شده است در صلاحیت اداره ثبت محل می باشد. پس اگر ملک مشاع ثبت شده ای دارید، می توانید برای افراز سهم خود به اداره ثبت مراجعه و سهم خود را جدا نمایید.در زیر در رابطه با مراحل افراز در اداره ثبت بیشتر توضیح داده خواهد شد.

تفاوت افراز با تفکیک

افراز به طور خاص در رابطه با املاک مشاع بکار می رود که حداقل دو نفر شریک دارد و تفکیک ممکن است نسبت به یک نفر مشخص باشد. برای مثال چند نفر شریک مشاعی هم می تواند 1000 متر زمین خود را به 10 قطعه تفکیک نمایند یا اینکه فردی زمین متعلق به خود را به 5 قطعه جداگانه تفکیک نماید. در افراز سهم افراد جدا و مشخص می گردد ولی در تفکیک املاک مشاع، مشاع بود باقی می ماند. که مراحل افراز در اداره ثبت مربوط به افراز ملک می شود .

مرجع رسیدگی به افراز و تفکیک

در مورد املاک ثبت شده یا املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، پس از طی مراحل افراز در اداره ثبت، افراز و تفکیک صورت می گیرد.  املاکی که ثبت نشده و پیشینه ثبتی ندارد دادگاه صلاحیت رسیدگی خواهد داشت. در این زمینه استثنائی قائل شده اند.(رای محدت رویه شماره 59/29 مورخ 15/01/1360). در مواردی که ملک ثبت شده و مشاع هم باشد ولی یکی یا برخی از مالکین محجور یا غایب مفقود الاثر باشند افراز و تفکیک در صلاحیت دادگاه خواهد بود.هم چنین اجرای سفته از طریق اداره ثبت نیز در صلاحیت این مرجع می باشد.

شرایط لازم برای افراز در اداره ثبت

یکی از مراحل افراز در اداره ثبت داشتن شرایط زیر می باشد:

1. باید ملک مورد تقاضا ثبت شده باشد یا جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد.
2. ملک باید به صورت مشاع باشد و حداقل 2 شریک داشته باشد.
3. هیچکدام از مالکین محجور یا مفقود الاثر نباشد.
4. ملک مورد تقاضا برای افراز مطابق قانون قابل افراز باشد.(منع قانونی نداشته باشد).
5. ملک مورد افراز سند مالکیت معارض نداشته باشد.
6. هیچ سهمی از سهام ملک مورد ادعا مجهول المالک نباشد.

مدارک لازم برای انجام افراز در اداره ثبت

مدارک لازم برای مراحل افراز در اداره ثبت به شرح زیر است:

1. برگه اوله درخواست افراز( از اداره ثبت تهیه شود).
2. سند رسمی ثبتی یا برگه استعلام اتمام جریان ثبتی.
3. مدارک شناسایی درخواست دهنده.
4. مشخصات مالکین مشاع.
5. تقسیم نامه در صورت توافق مالکین مشاع.
6. سایر مدارک….

مراحل افراز در اداره ثبت

1. تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت محل ملک (در فرم های چاپی مخصوص).
2. بررسی درخواست از طرف کارشناس ثبت مبنی بر داشته پیشینه ثبتی .
3. معاینه محل درصورت تایید درخواست افراز از جانب کارشناس ثبت و دعوت از شرکاء.
4. ارجاع به نقشه بردار برای تهیه نقشه دقیق ملک (عدم حضور شرکاء مانع معاینه محل و نقشه برداری نمی باشد).
5. نقشه بردار پس از ترسیم نقشه گزارشی مطابق دستور افراز تنظیم نموده و آن را به اداره ثبت تحویل می دهد.
6. مسئول اداره ثبت پس از برسی درخواست افراز و نقشه ترسیمی تصمیم خود را اعمال می کند.
7. تصمیم اداره ثبت باید به مالکین ابلاغ شود و شرکاء می توانند نسبت به آن اعتراض کنند.
8. تصمیم نهایی افراز مطابق توافق شرکای مشاع اعمال می شود اگر شرکاء توافق نکنند تعیین سهم مشاع مطابق قرعه تعیین می گردد.

اعتراض به مراحل افراز در اداره ثبت

هر ذینفع پس از دستور افراز و طی مراحل افراز در اداره ثبت، چنان چه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، می تواند ظرف 10 روز به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند و دادخواستی مبنی بر اعتراض تقدیم کند.در این رابطه مشورت و راهنمایی یک وکیل متخصص در امور ملکی ،به اجرا گذاشتن سفته ضمانت ،فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار  می تواند تاثیر بسیار زیادی در روند کار داشته باشد.

در صورتی که قصد افراز یا تفکیک املاک خود را دارید با مطالعه این مطلب می توانید از جزئیات مراحل افراز در اداره ثبت مطلع شوید و در صورت هرگونه سوال می توانید با تیم حقوقی ایران لا ارتباط برقرار نمایید و از افراد خبره و متخصص ما در این زمینه مشاوره بگیرید.