در برخی مواقع بانک ها در قبال دریافت سند ملک بعنوان ضمانت به افراد تسهیلاتی در قالب وام ارائه می دهند . بر این اساس ملک مورد نظر بعنوان رهن ( امانت ) نزد بانک تا اتمام پرداخت اقساط توسط وام گیرنده باقی می ماند . اصولا مساله ای که در این رابطه با آن مواجه خواهید بود چگونگی خرید و فروش ملک در رهن بانک است . در این مقاله سعی بر این است به توضیح چگونگی فروش ملک رهنی و مجازات فروش ملک در رهن بانک پرداخته شود .
ملک در رهن بانک
معمولا بانک ها ضمانتی در قبال تسهیلات ارائه شده به افراد در نظر می گیرند که رایج ترین آن ضمانت ملک است . البته قرار دادن ملک بعنوان رهن باعث خارج شدن مالکیت ملک از اختیار مالک نبوده و همچنان تمامی منافع مربوط به ملک متعلق به مالک خواهد بود .
رهن به معنای قرارداد بین وام دهنده و وام گیرنده است . در رابطه با رهن 3 رکن اصلی وجود دارد :
- راهن : شخص وام گیرنده که دارایی (ملک) خود را در قبال دریافت تسهیلات در گرو بانک قرار می دهد .
- مرتهن : بانک یا موسسه ای که در قبال اعطای تسهیلات ملک را گرو می گیرد .
- عین مرهونه : ملک یا خانه ای که گرو گذاشته می شود .
معامله ملک در رهن بانک
همانطور که پیشتر اشاره شد زمانی که ملک را بعنوان ضمانت در رهن بانک قرار می دهیم فرد تا زمان اتمام اقساط قادر به فروش ملک نخواهد بود . بر اساس قانون ملک در رهن به منزله مال غیر بوده و فروش مال غیر ، غیرقانونی و مصداق کلاهبردای است . چنانچه فرد اقدام به فروش ملک در رهن نماید کلاهبردار و مجرم تلقی می شود که در ادامه مجازات فروش ملک در رهن بانک مطلع خواهید شد . چنانچه قصد خرید ملکی را دارید که در رهن بانک است حتما با یک مشاور حقوقی و متخصص در این زمینه مشورت نمایید .
برای فروش ملک در رهن بانک 2 راه حل وجود دارد :
- فک رهن
- انتقال تسهیلات به خریدار
فک رهن
فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملک از رهن بانک است . برای انجام معامله و فروش ملک باید سند ملک از رهن خارج شود . فرد می تواند از 3 طریق ملک را از رهن بانک خارج کند .
- تسویه حساب کامل : فرد تمامی اقساط باقیمانده را به حساب بانک واریز نماید و وام ملک را تسویه کامل کند .
- سپرده گذاری : برای انجام این کار می توان پس از محاسبه بدهی مبلغ 110 درصد بدهی را در بانک سپرده گذاری نماید .
- تعویض وثیقه : در این روش فرد می تواند با قرار دادن سند ملک دیگری سند مذکور را از رهن خارج کند . چنانچه سند به نام فرد دیگری باشد بصورت موقت می توان فک رهن نمود و بانک مهلتی 6 ماهه در نظر خواهد گرفت .
چنانچه فرد بدون انجام فک رهن اقدام به فروش ملک نماید متحمل مجازات فروش ملک در رهن بانک خواهد شد .
مراحل خرید و فروش ملک در رهن بانک
- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام کرده و در صورت موافقت بانک موافقت نامه کتبی بانک ضمیمه پرونده شده و انتقال ملک صورت می گیرد . چنانچه قصد خرید ملک دارید می توانید با مراجعه به سامانه ثبت اسناد آخرین وضعیت ملک را استعلام نموده و یا با وکیل برای خرید ملک مشورت نمایید .
- طبق تمامی معاملات خریدار بخشی از مبلغ ملک را در زمان معامله پرداخت نموده و بخش دیگر را در دفترخانه و در زمان انتقال سند به فروشنده می پردازد .
- خریدار و فروشنده برای رسمی کردن توافق ( انتقال وام به خریدار ) به بانک مراجعه نموده و اسناد مربوطه را امضا می کنند . بر طبق این اسناد وام از فروشنده به خریدار منتقل خواهد شد . پس از اتمام اقساط خریدار با وکالتی که از فروشنده دارد می تواند بصورت قانونی مراحل فک رهن را انجام دهد .
عدم پرداخت اقساط وام
چنانچه فرد وام گیرنده اقساط ملک مورد نظر در رهن بانک را پرداخت ننماید ملک از طریق بانک توقیف می شود . در صورتی که ارزش ملک کمتر از مبلغ بدهی شخص باشد مقدار باقیمانده باید توسط فرد پرداخت شود . چنانچه مبلغ ملک بیشتر از مقدار بدهی شخص باشد بانک ملک را مورد مزایده قرار داده و پس از کسر بدهی باقی مبلغ به مالک بازگردانده خواهد شد . همچنین برای اطلاع از امور مربوط به معاملات وام و وام های کم بهره می توانید به خرید و فروش وام قانونی مراجعه کنید .
مجازات فروش ملک در رهن بانک
براساس ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به داشتن اموال و اختیارات واهی فریب دهد یا به امور غیر واقعی امیدواری نماید و به یکی از وسایل مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا یا اسناد یا حوالجات و قبوض یا مفاصاحساب و امثال آن ها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد کلاهبردار محسوب و علائه بر رد مال به صاحبش ، به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می شود . دادگاه بدوی نیز به استناد این ماده قانونی ، هر کدام از متهمان را به تحمل 2 سال حبس تعزیری و پرداخت مبلغ 15 میلیارد ریال جزای نقدی در حق صندوق دولت محکوم خواهد شد .
با توجه به ماده قانون ذکر شده در بالا مجازات فروش ملک در رهن بانک حبس و جریمه نقدی خواهد بود .
گروه مشاورین ایران لا
در صورتی که در رابطه با فک رهن ، فروش مال غیر ، ابطال رای موات و مجازات فروش زمین منابع طبیعی مسائل حقوقی دیگر دچار مشکل شده اید مشائره با افراد متخصص در این زمینه بهترین راهکارست . در همین راستا گروه مشاورین ایران لا با وکلا و مشاورین حقوقی زبده و متخصص در کنار شماست . همواره می توانید از طریق مشاوره تلفنی با مشاورین این مجموعه در ارتباط باشید .
4 پاسخ
سلام ملکی خریداری کردم و تحویل گرفتم روز محضر متوجه شدم پیشتر از مبلغ ثمن ضمانت وام شرکت خودش را کرده .شکایت کیفری کردم میگویند کلاهبرداری نیست..در دادخواستی طبق گواهی عدم حضور به مبلغ روزانه محکم و قطعی شد.و حتی ملک را تصرف کرده بود و رای رفع تصرف قطعی شد..الان در دادخواست فک رهن و الزام به تنظیم متاسفانه دادگاه بدوی دعوای را بخاطر در رهن بودن رد کرده و الان منتظر جواب دادگاه تجدید نظر استان تهران هستیم…به نظر شما باید چکار کنم به حقم برسم
سلام نیاز به بررسی بیشتر داره.با وکلای ما مشورت کنید