یکی دیگر از انواع مالیات ،مالیات بر نقل و انتقال املاک است . به این صورت که فروشنده در هنگام فروش ملک هزینه ای تحت عنوان مالیات نقل و انتقال املاک را مستغلات را متحمل می گردد . مالیات املاک مسکونی ، اداری ، زمین ، تجاری ، مالیات بر ساخت و ساز و… هر یک بصورت جداگانه و با نرخ تصویب شده توسط سازمان مالیات کشور محاسبه خواهد شد . در این مقاله به مالیات بر فروش ملک تجاری 1403 پرداخته می شود .

نقل و انتقال املاک

چنانچه ملکی فروخته شود در زمان نقل و انتقال ملک چه مسکونی و چه تجاری ، در دفترخانه مالیات نقل و انتقال آن به میزان 5% ارزش معاملاتی ملک از مالک یا فروشنده تحت عنوان مالیات بر فروش ملک تجاری 1403 دریافت می گردد . تعیین میزان ارزش معاملاتی بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد . کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل 2% میانگین قیمت های روز منطقه تعیین نماید . این شاخص (2%) هر سال به میزان 2 واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به 20% میانگین قیمت های روز املاک برسد . لازم به ذکر است که به املاک و خانه های خالی نیز طیق قانون مالیات تعلق می گیرد .

نحوه محاسبه کمیسیون تقویم املاک

این کمیسیون ارزش معاملاتی املاک را بر اساس موارد زیر تعیین نموده و مالیات بر فروش ملک تجاری 1403 پس از آن محاسبه خواهد شد :

-معادل 2% میانگین قیمت روز منطقه

-در نظر گرفتن عواملی همچون اسکلت، عمر بنا، تراکم، کاربری و نوع مالکیت

-در نظر گرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی زمین

در صورتی که برای ملک مورد فروش ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی ملک مورد نظر نسبت به نزدیکترین محل مشابه ملاک کار خواهد بود . حتی اگر نقل و انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی نیز انجام نشود و ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال و در صورت تجاری بودن ملک مالیات بر فروش ملک تجاری 1403 دریافت خواهد شد .

چنانچه معامله به صورت عقد بیع یا همان فروش نیز باشد مثل معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر… باز هم در زمان انتقال قطعی ملک مالیات نقل و انتقال دریافت می شود .

موارد معافیت از مالیات نقل و انتقال املاک

• املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی و مالیات بر ملک تجاری 1403 معاف هستند.

• اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد و شامل بخشودگی مالیاتی می شوند .

• املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات بر ملک تجاری 1403 معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می‌باشند.

• زمین هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.

•  اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند

•  در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و  سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات بر فروش ملک تجاری 1403 خواهد بود.

• در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می شوند.

نحوه محاسبه مالیات املاک در موارد خاص

-اگر خریداران ،  اشخاص حقوقی باشند و همچنین در مواردی که ملک یا حقوق ناشی از آن به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی ملک انتقال داده می شود چنانچه قیمت نوشته شده  در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد، قیمت در سند، به جای ارزش معاملاتی ملک در نظر گرفته می‎شود و از طریق آن مالیات بر فروش ملک تجاری 1403 محاسبه خواهد شد .

-در صورتی که ملک مورد معامله بدون  ارزش معاملاتی باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه آن ، برای مالیات  مبنای محاسبه قرار می گیرد.

-اگر ملک مورد انتقال عرصه و اعیان  داشته باشد، برای پرداخت مالیات، عرصه و اعیان براساس ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات بر ملک تجاری 1403 صورت می گیرد .

-اشخاص حقیقی یا حقوقی که بساز و بفروش تلقی می شوند، علاوه بر مالیات نقل و انتقال باید مالیات مقطوعی معادل ۱۰% ارزش اعیانی ملک بپردازند اما  دیگر بابت بساز و بفروش هیچ نوع  مالیات دیگری پرداخت نمی‎کنند.

 -تعیین ارزش معاملاتی املاک برعهده کمسیون ۷ نفره (۴نفر دولتی و ۳ نفر غیردولتی) بوده که با حضور حداقل ۵ نفر که ۳ نفر آنها عضو دولت باشند، تشکیل  می شود،  تصمیمات این کمیسیون با رأی موافق ۴ نفر اعتبار دارد.

-اگرملک به طور رایگان و بلاعوض واگذار شود، واگذار کننده مشمول مالیات نقل و انتقال و مالیات بر فروش ملک تجاری 1403 قطعی نیست و انتقال گیرنده  به  میزان ارزش معاملاتی ملک در زمان انتقال، شامل مالیات بر درآمد اتفاقی خواهد بود.

-اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‎های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، مالک علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مالیات مقطوع ۱۰% به میزان ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال را هم باید بپردازد.

-چنانچه ملک مورد معامله با حق واگذاری محل، انتقال داده شود، مالیات وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل، معادل ۲% وجوه دریافتی و مالیات نقل و انتقال ملک به میزان ارزش معاملاتی ملک با نرخ ۵% تعیین می‎شود.

مالیات نقل و انتقال املاک تجاری 1403

برای تسهیل و قابل فهم بودن محاسبه مالیات بر فروش ملک تجاری 1403 این مساله با ذکر یک فرمول نشان داده خواهد شد :

شخصی سرقفلی مغازه و یا واحد تجاری خود را به مبلغ 700 میلیون به شخص دیگری واگذار می نماید . مالیات نقل و انتقال سرقفلی که توسط فروشنده پرداخت خواهد شد به شکل زیر است :

700 میلیون×2%

به طور کلی مالیات نقل و انتقال در معاملات قطعی صرف نظر از مبلغی که در سند ذکر شده و یا مبلغی که خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق نموده اند، بر اساس ارزش ملکی در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی محاسبه می شود .

چنانچه در زمینه مالیات و سایر مسائل حقوقی به راهنمایی و مشاوره نیاز داشتید گروه مشاورین حقوقی ایران لا با گردآوری مجموعه ای از بهترین و زبده ترین وکلا در تمامی زمینه های حقوقی در کنار شماست . همواره می توانید از طریق تماس با ما درخواست مشاوره تلفنی داشته باشید .