به دنبال افزایش ساخت و ساز ، پیش فروش آپارتمان بسیار رایج شده و بازار این نوع خرید و فروش ها رونق یافته است . آپارتمان های پیش فروشی به دلیل آماده نبودن و زمانبر بودن تحویل ملک از قیمت پایین تری نسبت به آپارتمان های ساخته شده برخوردارند . به همین دلیل مردم به امید صاحب خانه شدن با توجه به تمامی مسائل و مشکلات احتمالی حاضر به خرید این نوع املاک هستند . باید توجه داشت با توجه به اینکه آپارتمان مورد نظر وجود ندارد باید قرارداد خرید شامل بندها و قوانینی و شروطی باشد که شخص خریدار دچار ضرر و زیان نگردد . در این مقاله به پیش فروش آپارتمان ، قوانین آن و چگونگی شکایت از پیش فروشنده ساختمان پرداخته خواهد شد .

قوانین پیش فروش آپارتمان

در سال 89 قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان در 25 ماده و 4 تبصره تصویب شد .

بر اساس این قانون پیش فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی های مشخص را در زمین معین شده بصورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است تحویل دهد .

مهم ترین نکته در پیش فروش آپارتمان

مهم ترین نکته در پیش خرید آپارتمان این است که پیش فروش حتما باید به موجب سند رسمی و در دفترخانه صورت بگیرد . این موضوع به حدی مهم و ضروریست که طبق قانون 23 در صورت عدم ارائه سند برای شخص پیش فروشنده مجازات در نظر گرفته می شود . لذا اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند مشمول مجازات خواهند بود . این مجازات کیفری شامل حبس از نود و یک روز تا یک سال و جزای نقدی به بهای 2 تا 4 برابر اموال دریافتی خواهد بود .

در صورت عدم رعایت قوانین در رابطه با خرید آپارتمان و ملک آماده شخص خریدار می تواند با موضوع شکایت از سازنده ساختمان و در صورت خرید آپارتمان و ملک پیش فروشی با موضوع شکایت از پیش فروشنده ساختمان طرح دعوی نماید .

قانون پیش فروش در رابطه با مشاورین املاک

طبق ماده 24 قانون پیش فروش مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی ، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند . ایشان نمی توانند راُساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند . در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند .

مشکلات رایج در پیش فروش آپارتمان

مشکلات رایج در بحث پیش فروش به شرح زیر است که در صورت وقوع شخص می تواند شکایت از پیش فروشنده ساختمان را مطرح کند :

• سازنده به دلیل تغییر شرایط اقتصادی قادر به ادامه کار نیست .
• برخی از افراد سودجو و کلاهبردار اقدام به فروش یک واحد به چندین نفر می نمایند .
• به دلیل نوسانات بازار مسکن و افزایش قیمت مصالح کاربردی سازنده حاضر به فروش ملک با قیمت تعیین شده در قرارداد نیست .

چه مواردی باید در قراراد پیش فروش ساختمان ذکر شود ؟

• نام و مشخصات طرفین قرارداد 
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک
• امکانات واحد از جمله : مساحت اعیانی ، تعداد اتاق ها ، تعداد طبقات و …
• مشخصات فنی و معماری ساختمان مورد نظر مثل : موقعیت کاربری ، مساحت عرصه ، زیربنا ، نوع مصالح مصرفی و…
• بها یا عوض در قراردادهای معوض ، تعداد اقساط و نحوه پرداخت اقساط
• مشخص کردن موارد مربوط به خسارات ، تضمین ها و قرارداد ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
• معرفی داوران
• تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن در دفاتر اسناد رسمی با درج سند مالکیت و ارسال خدمه آن به اداره ثبت محل سکونت

چنانچه هر یک از موارد دارای کم و کاستی باشند خریدار می تواند شکایت از پیش فروشنده ساختمان را مطرح نماید .

چه زمان میتوان از پیش فروشنده شکایت کرد ؟

طبق ماده 6 قانون چنانچه فروشنده طبق زمان تعیین شده در قرارداد ، واحد مورد معامله را تحویل خریدار نداده و بر خلاف تنظیمات قرارداد عمل کند مرتکب جرم شده و خریدار می تواند نسبت به شکایت از پیش فروشنده ساختمان اقدام نماید . 

پیش فروشنده موظف است به خریدار جریمه تاخیر بپردازد مگر اینکه با مبلغ بالاتری به نفع خریدار به توافق برسند .

نحوه شکایت از پیش فروشنده ساختمان

در صورت عدم انجام تعهدات از طرف فروشنده شخص پیش خریدار می تواند با در اختیار داشتن مدارک و مستندات و مدارک شناسایی به دادسرای شهر خود مراجعه و نسبت به طرح شکایت از پیش فروشنده ساختمان اقدام و مطالبه خسارت نماید همچنین الزام فروشنده به تعهداتش را خواستار شود .

موضوع قابل توجه در این رابطه این است که باید در تنظیم قرارداد پیش فروش تاریخ تحویل ملک ضمانت اجرایی محکمی داشته باشد تا خریدار بتواند ضررو زیان احتمالی خویش را جبران نماید .

در چه صورت می توان از پیش فروشنده ساختمان شکایت کرد؟

بطور کلی در 3 صورت می توان نسبت به شکایت از پیش فروشنده ساختمان اقدام نمود :

1. پیش فروش بدون تنظیم قرارداد رسمی
2. عدم اخذ مجوزهای لازم برای پیش فروش ساختمان
3. انتشار آگهی بدون اخذ مجوز و استعلام

گروه مشاورین حقوقی ایران لا

با توجه به توضیحات فوق الذکر چنانچه در رابطه با پیش خرید ساختمان ،فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان الزام به اخذ پایان کار ، شکایت از سازنده ساختمان ، عدم رعایت پخ 45 درجه و سایر مسائل قانونی و حقوقی دچار مشکل شده اید گروه مشاورین حقوقی ایران لا با در اختیار داشتن مشاورین حقوقی و وکلای خبره در این زمینه همراه شماست . همواره می توانید از طریق شماره تلفن های موجود با این مرکز تقاضای مشاوره تلفنی و حضوری در تمامی زمینه های حقوقی را داشته باشید .